FNB Residential Property Barometer for September Summary

Posted On Wednesday, 09 October 2019 09:50 Published by
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Easing lending conditions supportive of purchasing activity.

 FNB_John_Loos

Price developments and market strength 

The FNB HPI edged up moderately to 3.8% y/y in September, from 3.7% y/y in the previous month (marginally revised up from 3.6% y/y).This takes average quarterly growth to 3.7% y/y in 3Q19, lifting from 3.4% y/y in 2Q19. 

While price growth remains below inflation, mild improvements in demand and progressive mortgage lending have supported the residential property market in 3Q19. 

However, depressed labour markets continue to weigh on household finances, which poses a threat to sustained demand growth. FNB Market Strength Index (a composite index, which gauges demand and supply strength) has revealed a narrowing demand-supply gap over the past few months. This is on the back of both the mild improvement in demand, and the persistently slowing pace at which proper ties enter the market for resale.

This is countered somewhat by the surge in the supply of new stock (particularly flats and townhouses), as well as the rising emigration related sales. 

On the demand side, the improvement can be attributed to the increased bargain hunting amid attractive pricing in the middle- to upper-priced segments, increased competition between mortgage lenders as well as lower interest rates. 

A further disaggregation of the 3Q19 data shows that this (market strength) improvement was largely broad-based across price buckets. However, data shows the lower-end of the market to be relatively stronger. 

This is primarily due to inadequate supply of well-priced proper ties close to economic opportunities, but also relatively stronger demand. Contrastingly, supply of mortgages (in volume terms) to the lower-priced bands remains relatively conservative, effectively 

constricting purchasing activity. Noticeable improvements were evident in the affluent segment (price band of R3.5m or more) in 3Q19. 

This gives credence to our thesis that buyers were capitalising on attractive discounts in higher-priced segments. 

Nevertheless, the FNB Market Strength Index continues to gauge the overall market to be below equilibrium point, suggesting that market conditions still favour buyers. 

Easing lending conditions: Mortgage advances and loan- to-price ratios 

While the property market has generally underperformed this year, recent mortgage advances have provided some support, injecting much needed liquidity into the market. 

SARB data shows that mortgage advances have grown at a progressively faster pace, recording 4.9% y/y in August-the highest growth since November 2010.

In fact, since the beginning of this year, mortgage advances have outpaced average house price growth in South Africa for the frst time in since June 2011. 

Transactions data shows that this has boosted transaction volumes, specifcally in the R700k–R1.8m and R1.8m– R3.5m price bands.

Using Deeds data, we have estimated the loan-to purchase price (LTP) ratio for each transaction and averaged these to represent the entire market.

We find that LTP ratio has gradually increased over the last two years, reaching 90.6% in 2Q19, up from 88% in 2Q17. 

While still some distance below all-time high of 96.8% in 4Q07 (at the height of the property boom), this represents the highest LTP in over a decade (since the end of 2008). 

Thus, not only has there been mild growth in the volume of mortgage transactions, but lenders are also, on average, willing to finance a relatively bigger proportion of the purchase price. 

It is difficult, however, to reconcile the rising average LTPs with the deteriorating macroeconomic environment and consumer credit scores. However, examining the LTP ratios distribution by purchase price shows that the rising trend is primarily driven by middle- to higher-priced segments. 

On average, these segments tend to have lower LTPs and better affordability matrices, based on their higher income levels. The opposite holds true for the lower end of the spectrum. 

As such, it appears, at least from this data, that the rising mortgage indebtedness has largely been driven by higher income households. 

Outlook 

While domestic growth rebounded in 2Q19, the latest round of data points to a slow pickup in 3Q19. With the structural impediments to higher growth remaining intact, substandard business and consumer confidence as well as slowing global growth point to persistently low GDP growth for the remainder of the year and into the forecast horizon. 

As such, barring any exogenous shocks, such as upside pressures to the oil price, inflation should remain contained close to the midpoint of the target over the next year. 

In turn, this should offer the SARB some room to lower interest rates further. However, we expect the cutting cycle to remain shallow given the fscal constraints the country faces. 

From the residential property market perspective, we expect broader economic developments, especially employment growth, to continue dictating the longer-term trends. 

Positively, demand has shown mild signs of improvement across all price segments. 

At the same time, sellers have begun withdrawing properties on the market for resale amid unfavourable selling conditions.

This has somewhat curtailed the pace of supply. 

Nevertheless, there is still robust supply of new stock, as well as emigration-related sales. 

On the other hand, inbound demand (i.e. from foreigners buying property in South Africa as well as from South African expats buying property locally) remains comparatively "Ramaphoria"subdued.  

More positively, mortgage advances have been progressive in recent months and LTPs have been rising. This has helped inject liquidity in the market. 

However, these benefits have mainly accrued to the higher-priced segments, with lending in the lower end remaining broadly conservative. 

Overall, lower interest rates and constructive lending should provide some support to the property market in the short to medium term

Last modified on Wednesday, 09 October 2019 10:37

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